雑種地の評価方法を理解して相続税申告に備えよう！
土地を相続したら、相続税の申告要否判定や税額計算のために、その土地を評価する必要があります。
その際、雑種地ついては、どのように評価すればよいのでしょうか？出来るだけわかりやすく丁寧に説明します。
土地の評価方法は地目によって異なる
土地の評価方法は地目によって異なります。
したがって、土地を評価する際には、まず、地目を判定する必要があります。
土地の地目は課税時期（相続の場合は相続開始の日）の現況によって判定することされています。
地目は、固定資産税の課税明細書等の「現況地目」欄に記載されていますが、この欄に記載されている地目と課税時期の現況の地目が異なることがあり、その場合は後者によって判定するということです。
地目は全部で9種類
下の表のとおり、地目は全部で9種類あります。
| 名称 | 概要 |
|---|---|
| 宅地 | 建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地 |
| 田 | 農耕地で用水を利用して耕作する土地 |
| 畑 | 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地 |
| 山林 | 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地 |
| 原野 | 耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地 |
| 牧場 | 家畜を放牧する土地 |
| 池沼 | かんがい用水でない水の貯留池 |
| 鉱泉地 | 鉱泉(温泉を含む。)の湧出口及びその維持に必要な土地 |
| 雑種地 | 以上のいずれにも該当しない土地 |
このように、既定の8つのいずれの地目にも該当しないものは、すべて雑種地となるため、一口に雑種地と言っても、その内容は多岐に渡ります。
例えば、駐車場（宅地に該当するものを除きます）、ゴルフ場、遊園地、運動場、鉄軌道等の用地などが雑種地となります。
雑種地の評価方法
前述のとおり、雑種地には多種多様なものが含まれるため、評価方法も一律ではありません。
雑種地の中でも、ゴルフ場用地、遊園地等用地、鉄軌道用地については、特別な評価方法が定められています。
これらの用地については大部分の方には関係がないでしょうから割愛し、ここでは、駐車場などの一般的な雑種地の評価方法について説明します。
雑種地の価額は、原則として、その雑種地の現況に応じ、評価対象地と状況が類似する付近の土地について評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その土地と評価対象地である雑種地との位置、形状等の条件の差を考慮して評定した価額に、その雑種地の地積を乗じて評価することとしています。
つまり、宅地に囲まれた駐車場は宅地に比準して評価し、山の中にある資材置き場は山林に比準して評価することになります。
市街化調整区域内にある雑種地の評価
市街化調整区域内にある雑種地を評価する場合に、状況が類似する土地（地目）の判定をするときには、評価対象地の周囲の状況に応じて、下表により判定することになります。
また、付近の宅地の価額を基として評価する場合（宅地比準）における法的規制等（開発行為の可否、建築制限、位置等）に係るしんしゃく割合（減価率）は、市街化の影響度と雑種地の利用状況によって個別に判定することになりますが、下表のしんしゃく割合によっても差し支えありません（都市計画法第34条第11号に規定する区域内については、上記の表によらず、個別に判定します）。
注１ 農地等の価額を基として評価する場合で、評価対象地が資材置場、駐車場等として利用されているときは、その土地の価額は、原則として、財産評価基本通達24−5（農業用施設用地の評価）に準じて農地等の価額に造成費相当額を加算した価額により評価します（ただし、その価額は宅地の価額を基として評価した価額を上回らないことに留意してください。）。
注２ 「店舗等の建築が可能な幹線道路沿いや市街化区域との境界付」とは、線引き後に沿道サービス施設が建設される可能性のある土地や、線引き後に日常生活に必要な物品の小売業等の店舗として開発又は建築される可能性のある土地の存する地域をいいます。
まとめ
以上、雑種地の評価について説明しました。
雑種地の評価方法は、あまり細かくは決められていないため、やり方によって、大きく評価額が変わってきます。
一般の方がご自分で土地の評価をしたがために、土地の評価方法を間違ってしまい税務調査によって過少申告が指摘され追徴課税がなされたり、反対に高く評価してしまい税額も高くなってしまったり（この場合、税務署は「もっと安くなりますよ」とは言ってくれません）といったケースが多数生じています。
また、税理士でも、土地の評価に精通した税理士と、そうでない税理士では、評価額に大きな差が生じます。
土地の評価に精通した税理士なら、あらゆる評価減の制度を駆使して、評価額を目一杯下げることが可能です。
土地を相続や贈与によって取得した場合、税の申告は、土地の評価に精通した税理士に相談して進めることを強くお勧めします。税理士をお探しの方はお気軽にご連絡ください。
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