相続した不動産を売却した時にかかる税金について知っておくべきこと
相続した不動産を売却した時には、どのような税金がかかるのでしょうか？
また、その税額はどのように計算するのでしょうか？
控除や特例の適用を受けて節税することはできるのでしょうか？
この記事では、このような疑問を解消し、相続した不動産を売却した時にかかる税金を上手に節税するポイントについて説明します。
是非、参考にしてください。
相続した不動産を売却した時にかかる税金
相続した不動産を売却した時にかかる税金には、次の2つがあります。
- 譲渡所得にかかる所得税・復興特別所得税・住民税
- 不動産の譲渡契約書にかかる印紙税
以下、それぞれについて説明します。
譲渡所得にかかる所得税・復興特別所得税・住民税
譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます（ただし、事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得にはならず、事業所得になります。）
ここでは、特に、土地や建物についての譲渡所得について説明します。
譲渡所得の金額は、次のように計算します。
「収入金額 − (取得費 ＋ 譲渡費用) − 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額」
収入金額は、通常土地や建物を売ったことによって買主から受け取る金銭の額です。
取得費には、売却した不動産を被相続人（亡くなった人）が取得した時の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。
なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。
具体的には、次のようなものが取得費に含まれます。ただし、事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれません。
- 土地や建物を購入（贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。）したときに納めた登録免許税（登記費用も含みます。）、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
※業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。 - 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
- 土地の取得に際して支払った土地の測量費
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用
※例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいいます。相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。 - 建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
- 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金
また、相続により取得した財産を相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を取得費に加算することができます（詳しくは「取得費加算の特例を受けて譲渡所得税を軽減させる方法」参照）。
これを「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といいますが、この特例は、後述の「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」との併用ができません。
税額を試算して、より税額が低くなる方の適用を受けるようにしましょう。
取得費が分からない場合は、収入金額の5％相当額とします（この場合には、相続人などが支払った登記費用などを取得費に含めることはできません。）。
また、取得費が収入金額の5%未満の場合も、収入金額の5%とします。
譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のことです。
修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。
そして、特別控除には、様々なものがありますが、相続した不動産について特に関係するものに、「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の特例」があります。
「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の特例」とは、空き家となった被相続人（亡くなった人）の住まいを相続した相続人が、耐震リフォーム又は取壊しをした後にその家屋又は敷地を譲渡した場合には、その譲渡にかかる譲渡所得の金額から3,000万円を特別控除するというものです。
詳しくは「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の特例の適用を受けるための知識」をご参照ください。
不動産に対する譲渡所得税の税率は、長期譲渡所得と短期譲渡所得とで異なります
長期譲渡所得の場合は20.315％（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）、短期譲渡所得の場合は39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）です。
不動産を売った年の1月1日現在で、その不動産の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得に、5年以下の場合は短期譲渡所得になります。
相続した不動産については、被相続人の所有期間と相続人の所有期間を通算して判定されます。
例えば、30年前に被相続人が1000万円で取得した不動産を相続し3000万円で譲渡しその譲渡費用が100万円だった場合は、長期譲渡所得なので税率は20.315%となり、譲渡所得税額は、「3000万円−（1000万円＋100万円）×20.315%＝385万9850円」となります（取得費加算と特別控除がない場合）。
不動産の譲渡契約書にかかる印紙税
不動産を売却する際には、通常、契約書を作成します。
土地建物売買契約書などの不動産の譲渡に関する契約書には、契約書に記載された売買代金等契約金額に応じた税額の収入印紙を貼付しなければなりません。
2020年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書にかかる印紙税の税額は下の表のとおりです。
| 記載された契約金額 | 税額 |
|---|---|
| 1万円以下のもの | 0円 |
| 1万円を超え50万円以下のもの | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 1千円 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 5千円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 48万円 |
2020年4月1日以降に作成される契約書については、税額が変更になる可能性があります。
収入印紙は郵便局等で購入できます。
まとめ
以上、相続した不動産を売却した時にかかる税金について説明しました。
相続した不動産を売却する際の譲渡所得税は、売却するタイミングや、取得費や譲渡費用に漏れがないか、どの特例の適用を受けられるか等によって税額が大きく変わってきます。
なるべく損をしないように、事前に税理士に相談して、売却することをお勧めします。
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この記事を書いた人
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