不動産の生前贈与で最大限に節税する方法！節税にならないケースも解説

生前贈与は、有効な相続税対策とすることができる場合があります。

しかし、生前贈与が相続税対策になるかどうかは、ケースによりけりです。手間暇をかけて生前贈与して贈与税を払ったものの、相続した方が税金が安く済んだというケースもあります。

無駄な労力と費用をかけることなく相続税対策をするために、不動産の生前贈与で税金が安くなるかを判断するための全知識について説明します。

生前贈与のメリットは相続税対策

不動産を生前贈与するメリットは、相続税対策として有効という点でしょう。

相続を待たずして子供等の推定相続人に不動産を引き継げることもメリットとなりますが、自己の所有する家屋に、推定相続人を住まわせたいのなら、贈与ではなく貸すという選択肢もあります。その際、無償で貸しても構いません。

無償で貸すと相場家賃との差額について、みなし贈与として贈与税がかかるのではないか心配されるかもしれませんが、基本的には、贈与税がかかることはありません。

また、生前贈与の場合は誰に取得させるかを贈与者が決められるのに対し、相続の場合は、相続人間の遺産分割協議によって決まるという違いがあります。

しかし、この点、遺言でも、遺言者が誰に取得させるかを決めることができ、かつ、相続と同様、贈与税ではなく相続税の対象となります。

遺産額が基礎控除額以下なら相続税対策は不要

相続税には基礎控除があり、相続税の課税対象となる遺産額が基礎控除額以下の場合は、そもそも相続税がかかりません。したがって相続税対策に生前贈与を検討する必要はありません。

基礎控除額は、以下の計算式によって計算することができます。

3000万円＋600万円＋法定相続人の数

法定相続人とは、相続することができると法律で定められた人のことです。

例えば、法定相続人が2人の場合の基礎控除額は「3000万円＋600万円×2人＝4200万円」となり、相続税の課税対象となる遺産額が4200万円以下の場合は、相続税がかからず、相続税対策は不要です。

また、配偶者だけが相続人の場合は、課税対象となる遺産額が基礎控除額を超えていても相続税対策は不要です。

なぜなら、「配偶者の税額軽減」によって、配偶者だけ相続人の場合には相続税がかからないためです。

不動産の生前贈与が相続税対策になる仕組み

不動産の生前贈与が相続税対策になる仕組みには、次のものがあります。

• 暦年贈与によって年間110万円以内の基礎控除を適用できる
• 小分けにして暦年贈与することによって、税率を抑えられる
• 「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」を適用できることがある
• 贈与対象の不動産から得られる収益がある場合や、不動産の値上がりが予想される場合は、早めの贈与が相続税対策になる
• 世代を飛ばして孫に贈与することができる

以下、それぞれの点について説明します。

暦年贈与によって年間110万円以内の基礎控除を適用できる

生前贈与には贈与税がかかりますが、贈与税の課税方式には、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つがあります。

暦年課税方式では、贈与税は、一人の人が1月1日から12月31日までの1年間にもらった財産の合計額から基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対してかかります。

したがって、1年間にもらった財産の合計額が110万円以下なら贈与税はかかりません。この場合､贈与税の申告は不要です。

不動産を暦年贈与で贈与できる？

不動産の場合は、評価額が110万円を超えることが多いと思われますが、その場合でも、持分を分けて贈与することによって、1年間当たりの贈与額を110万円以下に抑えることができます。

例えば、評価額が2200万円の不動産であれば、20分の1ずつの持分を毎年贈与することで、贈与税がかからなくなります。

しかし、贈与契約書を毎年作成して贈与しても、贈与による持分の変動を毎年登記しなければ、贈与の成立を税務署に認めてもらうことは難しいでしょう。

贈与の成立が認められなければ、贈与したつもりの土地の所有権は元の所有者の元に留まったままであり、相続が開始されれば相続税の対象となってしまいます。

かといって、毎年贈与契約書を作成して持分変動を登記するとなると、司法書士報酬・登記費用等それなりの費用と手間がかかります。したがって税理士に相談のうえ、検討するとよいでしょう。

小分けにして暦年贈与することによって、税率を抑えられる

贈与税は、相続税よりもベースとなる税率が高いので、一見、生前贈与の方が不利に思えます。

しかし、生前贈与の場合は、小分けにして暦年贈与することによって税率を抑えることができます。

贈与税・相続税は、課税価格が小さいと税率も低くなり、課税価格が大きいと税率も高くなるという累進課税になっています。

相続税と贈与税の税率は下表の通りです。

相続税：法定相続分に応ずる取得金額 贈与税：基礎控除後の課税価格	相続税		贈与税
			一般贈与財産		特例贈与財産
	税率	控除額	税率	控除額	税率	控除額
200万円以下	10%	−	10%	−	10%	−
200万円超 300万円以下			15%	10万円	15%	10万円
300万円超 400万円以下			20%	25万円	15%	10万円
400万円超 600万円以下			30%	65万円	20%	30万円
600万円超 1,000万円以下			40%	125万円	30%	90万円
1,000万円超 1,500万円以下	15%	50万円	45%	175万円	40%	190万円
1,500万円超 3,000万円以下			50%	250万円	45%	265万円
3,000万円超 4,500万円以下	20%	200万円	55%	400万円	50%	415万円
4,500万円超 5,000万円以下					55%	640万円
5,000万円超 1億円以下	30%	700万円
1億円超 2億円以下	40%	1,700万円
2億円超 3億円以下	45%	2,700万円
3億円超 6億円以下	50%	4,200万円
6億円超	55%	7,200万円

特例贈与財産とは、贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上の直系卑属（子や孫等）への贈与された財産のことをいい、一般贈与財産とは、特例贈与財産に該当しない贈与財産のことをいいます。

「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」を適用できることがある

「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」とは、婚姻期間が20年を超えた夫婦の間で、「居住用不動産」または「居住用不動産を取得するための金銭」の贈与が行われた場合で、贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与により取得した国内の居住用不動産または贈与を受けた金銭で取得した 居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであることが認められた場合に基礎控除110万円のほかに最高2000万円まで控除できるという特例です。

土地が一つしかない場合は、この制度を利用することによって、「小規模宅地等の特例」を適用するための土地がなくなってしまいます（一つの土地の持分を分けても構いません）。

また、配偶者には、「配偶者の税額軽減」（相続税の配偶者控除）という制度があり、配偶者の遺産取得額から、配偶者の法定相続分か1億6000万円のいずれか大きい方の金額を差し引いて、残った金額にのみ相続税がかかります。

差し引く金額の方が大きい場合は、課税されません。

つまり、法定相続分の範囲内なら、配偶者は相続税が課されることはないのです。

法定相続分を超えて遺産を取得した場合にのみ、相続税が課される可能性が生じますが、それでも1億6000万円までは課税されないので、ほとんどの家庭では配偶者はまったく課税されないということになります。

したがって、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例を駆使しても相続税がかかるような場合でなければ、「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」を適用する税金面でのメリットはないといえます。

贈与対象の土地から得られる収益がある場合や、土地の値上がりが予想される場合は、早めの贈与が相続税対策になる

相続税対策の基本は、なるべく税金がかからないかたちで、上の世代から下の世代に財産を引き継ぐことです。

贈与対象の土地に賃貸収入が生じている場合等は、土地を生前贈与することによって、贈与時以降の賃貸収入が、贈与税や相続税がかからずに、下の世代のものになるというメリットがあります。

相続による場合は、土地の賃貸収入の貯えが、相続税の課税対象となります。

また、値上がりが予想される場合もまた、相続税対策になります。評価額が低い時に贈与すると贈与税額も低くなるためです。

世代を飛ばして孫に贈与することができる

遺産は一般に上の世代から下の世代に引き継がれていきます。そして、引き継がれるごとに相続税または贈与税が課せられます。

そこで、一世代飛ばして、祖父母世代から孫世代に一気に引き継ぐことによって、一世代分の相続税・贈与税を節税することができます。

不動産の生前贈与で税金や費用が余計にかかることも

生前贈与が相続税対策として有効なケースもありますが、生前贈与をすることで返って税金や費用が余計にかかることもあります。

不動産の生前贈与を検討する際は、例えば、次のような点に注意しましょう。

• 不動産取得税がかかり、登録免許税が高くなる
• 維持費がかかる場合や不動産の値下がりが予想される場合は相続税対策と逆行する
• 取得費加算の特例が受けられない
• 持分を小分けにして贈与する場合は手間と費用がかさむ
• 贈与税は相続税よりもベースとなる税率が高い
• 「小規模宅地等の特例」が適用されなくなることがある

下の3点については前の項目で説明したので、ここでは、上の3点について説明します。

不動産取得税がかかり、登録免許税が高くなる

不動産取得税と登録免許税の割り増し分以上に節税メリットがなければ、生前贈与を相続税対策として利用する意味はないといえます。

以下、不動産取得税と登録免許税について説明します。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産の取得に際して課税される税金です。相続によって取得した場合は課税されませんが、贈与によって取得した場合は課税されます。

不動産取得税の税額の基本的な計算方法は、「課税標準×4%」です。

しかし、2021年3月31日までに取得した土地と住宅については、税率が3%になります。

課税標準は、原則は、固定資産税評価額と同額ですが、2021年3月31日までに取得した宅地については、課税標準が「固定資産税評価額の2分の1」になります。

つまり、2021年3月31日までに取得した宅地の不動産取得税は、固定資産税評価額の1.5%になります。

固定資産税評価額は、市町村役場（東京23区は都税事務所）で管理している固定資産課税台帳に記載されています。

マンションの場合は、通常、敷地権が付いているので、区分建物（専有部分）にかかる税額と敷地権にかかる税額を合計します。

敷地権の固定資産税評価額は、敷地全体の固定資産税評価額に敷地権の割合（共有持分）を掛け算して計算します。

敷地権の割合も固定資産課税台帳に記載されています。なお、マンションの敷地も、宅地なので、課税標準が固定資産税評価額の2分の1になります。

また、不動産取得税には、自宅用の不動産の場合等、様々な軽減措置があるので、不動産の贈与を受ける場合は、各都道府県の税金に関する問い合わせ窓口で確認するとよいでしょう（不動産取得税は国税ではないので、税務署では答えられません。）。

東京都の場合は、東京都主税局ウェブサイトの「軽減制度」ページを参考にしてください。

登録免許税

登録免許税は不動産の登記等に対して課税される税金です。贈与の場合は、固定資産税評価額の2％が課税されます。

相続の場合は0.4％なので、登録免許税も不動産取得税と同様、贈与の場合は不利になります。

さらに、相続の場合は、登録免許税が免除されることもあります。

維持費がかかる場合や不動産の値下がりが予想される場合は相続税対策と逆行する

相続税対策の基本は、なるべく税金がかからないかたちで、上の世代から下の世代に財産を引き継ぐことです。

不動産には固定資産税や管理費といった維持費がかかります。

生前贈与がなければ、土地の維持費は上の世代が負担し、その分、相続財産を減らせることになりますが、生前贈与があると、以降は、維持費を下の世代が負担することになるので、相続税対策の考え方と逆行します。

また、贈与後相続までの間に不動産が値下がりした場合は、値下がりしてから相続すれば、その分、課税価格が下がるので、よかったということになりかねません。

取得費加算の特例が受けられない

この点は、贈与を受けた不動産を譲渡する場合に関係します。取得費加算の特例について説明する前に、まず、譲渡所得について説明します。

財産を売却して譲渡所得が生じた場合には、その金額に対して所得税などの税金がかかります。

収入金額は、通常土地や建物を売ったことによって買主から受け取る金銭の額です。

取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。

なお、建物の取得費は、購入代金または建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のことです。

修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。

そして、特別控除額は、次のようになっています。

• 収用等により土地建物を譲渡した場合 ・・・5,000万円
• マイホームを譲渡した場合 ・・・3,000万円
• 特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合 ・・・2,000万円
• 特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合 ・・・1,500万円
• 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合・・・1,000万円
  ※長期譲渡所得の場合に限ります。
• 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 ・・・800万円

特別控除額の最高限度額は、年間の譲渡所得全体を通じて5,000万円です。

譲渡所得税の税率は、長期譲渡所得と短期譲渡所得とで異なります。

譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得に、5年以下の場合は短期譲渡所得になります。

長期譲渡所得の場合は20.315％（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）、短期譲渡所得の場合は39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）です。

例えば、30年前に1000万円で取得した不動産を3000万円で譲渡しその譲渡費用が100万円だった場合は、長期譲渡所得なので税率は20.315%となり、譲渡所得税額は、「3000万円−（1000万円＋100万円）×20.315%＝385万9850円」となります（特別控除がない場合）。

贈与・遺贈（遺言によって財産を取得させること）・相続によって取得した財産を譲渡したときにも譲渡所得が生じ、譲渡所得税がかかります。

換価分割の場合も、遺産分割前とはいえ相続財産を譲渡するわけですから、同様に譲渡所得税がかかります。

贈与・遺贈・相続によって取得した財産の課税譲渡取得金額は、贈与者・遺贈者・被相続人（亡くなった人）がその財産を取得した際の取得費を用いて計算します。

取得費が分からない場合などには、取得費を売った金額の5％相当額とすることができますが、この場合には、相続人などが支払った登記費用などを取得費に含めることはできません。

また、長期譲渡所得となるか短期譲渡所得となるかについては、贈与者・遺贈者・被相続人の所有期間と、受贈者（贈与を受けた人）・受遺者（遺贈を受けた人）・相続人の所有期間を通算して判定されます。

そして、相続により取得した株などを、一定期間内に譲渡した場合には、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができますが、贈与の場合はこれがありません。

不動産の生前贈与の流れ

土地の生前贈与は次の流れで行います。

1. 贈与契約書の作成、記名・捺印
2. 所有権移転登記
3. 贈与税申告

ご自分での登記を検討している人、土地を管轄する法務局に相談してください。ただし、法務局の職員は、あまり手取り足取りは教える時間はないことが通常です。

専門家に依頼する場合は、司法書士に相談してください。専門家報酬として5万円程度かかります。

所有権移転登記の必要書類

登記に必要な書類等は、次のとおりです。

• 登記申請書
• 贈与を証する書面（土地・建物の贈与契約書の原本等）
• 贈与をした人（登記義務者）が所持している土地・建物の登記済証（又は登記識別情報）
• 贈与をした人の印鑑証明書（作成後３か月以内のもの）
• 贈与を受けた人（登記権利者）の住民票の写し
• 委任状（代理人が申請する場合）
• 登録免許税（通常は収入印紙で納付）

登記申請書の様式と記入例は、法務局ホームページからダウンロードしてご利用ください。

まとめ

以上、不動産の生前贈与について説明しました。生前贈与と相続のどちらが税金面で得になるかは、ケースによりけりです。

土地は価額が大きく、節税によるインパクトも大きいので、特に慎重に検討した方がよいでしょう。

土地の生前贈与を検討する際は、相続税や贈与税に精通した税理士に相談することをお勧めします。e税理士では相続の実績豊富な税理士を紹介しています。ぜひ、お問い合わせください。