贈与税０円で不動産を贈与する方法と贈与以外でも贈与税がかかる場合
あなたがご両親などから不動産を贈与された際には、贈与税がかかります。仮に、贈与を受けないままご両親が亡くなって、不動産を相続すると相続税がかかります。では、贈与税と相続税ではどちらが得なのでしょうか。また、不動産の贈与を受けたときに、贈与税以外にかかる税金にはどのようなものがあるのでしょうか。
ここでは、不動産の贈与を受ける際の税金について知っておくべきポイントについてまとめました。
目次
不動産の贈与と贈与税
贈与税の計算方法
贈与税は、贈与によって財産を譲り受けた場合に、財産を譲り受けた者に対してかかる税金です。不動産そのものを贈与された場合はもちろん、不動産を購入するための資金を贈与された場合にも贈与税が発生します。
贈与税の税率
贈与税は、毎年1月1日から12月31日までの1年間に譲り受けた財産の合計額に対して課税されます。1年間に譲り受けた財産の合計額から基礎控除額である110万円を引いた額（これを課税価格といいます）に、税率をかけて、さらに一定の金額を控除をするという方法で計算されます。
＜贈与税の計算式＞
課税価格（1年間に贈与を受けた財産の総額−110万円）×税率−控除額＝贈与税額
税率と控除額は課税価格によって、以下のように定められています。
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10% | – |
| 300万円以下 | 15% | 10万円 |
| 400万円以下 | 20% | 25万円 |
| 600万円以下 | 30% | 65万円 |
| 1000万円以下 | 40% | 125万円 |
| 1500万円以下 | 45% | 175万円 |
| 3000万円以下 | 50% | 250万円 |
| 3000万円超 | 55% | 400万円 |
なお、両親や祖父母といった直系尊属から贈与を受けた場合には、以下の表が適用されます。
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10% | – |
| 400万円以下 | 15% | 10万円 |
| 600万円以下 | 20% | 30万円 |
| 1000万円以下 | 30% | 90万円 |
| 1500万円以下 | 40% | 190万円 |
| 3000万円以下 | 45% | 265万円 |
| 4500万円以下 | 50% | 415万円 |
| 4500万円超 | 55% | 640万円 |
贈与時の不動産の評価方法と評価額
不動産を購入するための資金の贈与を受けたときは、その額が贈与を受けた額になります。
これに対し、不動産そのものを譲り受けたときには、その不動産の評価額が贈与を受けた額になります。
この場合の不動産の評価は相続税評価額によって行います。
不動産の相続税評価額は、土地の場合は、路線価方式か倍率方式で、建物の場合は、固定資産税評価額から算出されます。
不動産の相続税評価額について詳しくは、「相続税評価額の基本的な計算方法と評価額を低く計算して節税する方法」をご参照ください。
贈与税の申告方法
その年の1月1日から12月31日までの1年間に受けた贈与の額が110万円を超える場合には、贈与を受けた者は、翌年の２月1日から3月15日までに贈与税の申告をしなければなりません（相続時精算課税制度の利用を選択している場合は、贈与を受けた額が110万円以下の場合でも申告が必要です。相続時精算課税制度について詳しくは後述します。）。
申告を行う際には、贈与税の申告書を作成する必要がありますが、国税庁のＨＰ上において、画面の案内に従って贈与を受けた額等を入力することで申告書を作成することができます。作成した申告書は、プリントアウトして税務署に提出する方法と、ｅ−ＴＡＸ（電子公告）を利用してＷＥＢ上で提出することも可能です。
贈与以外の場面でも不動産に関連する贈与税が課税される場合
贈与というと、対価を支払うことなく財産を譲り受けた場合を指すのが通常です。
しかし、以下のような場合にも、贈与税が課税されます。
時価よりも著しく安い金額で不動産を購入したとき
個人が、時価よりも著しく低い金額で不動産を購入した際には、適正時価との差額について贈与税が発生します。これをみなし贈与課税といいます。
例えば、時価4,000万円の土地を1,500万円で購入した場合、その差額の2500万円は贈与されたものと取り扱われるため、その2,500万円に対して贈与税が課税されるのです。
不動産の購入のための借金を免除されたとき
不動産を購入するために借金をしたが、その借金の返済を免除されたときにも贈与税が発生します。借金の返済が免除されるということは、免除された金額分の贈与を受けたことと同じ効果が生ずるからです。
例えば、自宅を購入するのに親から借金をして購入したが、後に返済しなくてよいことになった場合には、返済しなくてよいことになった金額に対して贈与税が課税されます。
親子が共有名義で不動産を購入したとき
親子が共有名義で不動産を購入したときに、それぞれが資金を出し合って、その出し合った資金の配分どおりに共有持ち分を定めた場合には、贈与税は発生しません。しかし、資金の拠出割合と共有持ち分の割合に差がある場合は、その差額について贈与税が課税される場合があります。
例えば、親が4,000万円、子が1,000万円を出して5,000万円の不動産を購入した際に、共有持ち分を親が5分の4、子が5分の1とすれば贈与税は発生しないのですが、親と子の共有持ち分を2分の1ずつとすると、10分の3の1500万円について親から子に贈与があったものとみなされ、贈与税が課税されます。
対価の支払いがなく不動産の名義を変更したとき
対価の支払いがないのに、不動産の名義を変更した場合も、贈与税が課税される場合があります。
例えば、夫が自分の名義で所有していた不動産について、妻から対価をもらっていないのに、自分が亡くなった後のことを考慮して妻名義に変更したような場合です。
このような場合、登記という外形上は贈与があったように見えますから、その実質が贈与でないことを証明できないかぎり、その外観に従って、贈与税の課税対象となってしまうのです。
不動産の生前贈与において贈与税を軽減する方法
不動産に関する贈与税が最も問題となる場面の一つとして、生前贈与があります。生前贈与は、主として相続税対策で行われることが多いのですが、不動産の生前贈与で贈与税を軽減する方法にはいくつかの方法があります。
基礎控除を利用した暦年贈与
まず、1年間の贈与額の合計が110万円までは贈与税がかからないことを利用して、子や孫に対して毎年110万円ずつ不動産の購入資金を生前贈与する、という方法があります（これを暦年贈与といいます）。
単純計算で、10年間で1,100万円分、20年間で2,200万円分まで課税されることなく生前贈与することができます。
住宅取得資金等の非課税の特例の利用
平成33年12月31日までの特例措置ですが、父母や祖父母といった直系尊属から、自分が居住するための住宅を新築、購入、増改築するための費用の贈与を受けた場合に、一定の金額まで非課税で贈与することができます。
平成30年中にこの特例を受けた場合において、省エネ等住宅を取得したときは1,200万円、その他の住宅を取得したときは700万円まで贈与税が非課税となります。
住宅取得資金等の非課税の特例について詳しくは「住宅取得資金贈与を非課税にする方法と使わない方が節税になるケース」をご参照ください。
「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」の利用
婚姻期間が20年以上の夫婦間において、居住用の不動産を贈与したり、居住用の不動産を購入するための資金を贈与したりした場合、その年の基礎控除110万円に加えて、最大2,000万円まで非課税で贈与することができます。
この制度を「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」といいます。
詳しくは、「夫婦間贈与で課税されない方法と不動産贈与の配偶者控除のデメリット」の「贈与税の配偶者控除」の項目をご参照ください。
なお、配偶者に対しては、相続の際にも1億6,000万円か法定相続分相当額のどちらか多い金額までは相続税がかかりません（配偶者控除）。そのため、生前贈与と相続時の配偶者控除を上手に利用して贈与する必要があります。
詳しくは「相続税配偶者控除で1億6千万円を非課税にする方法とそのデメリット」をご参照ください。
また、配偶者へ贈与（相続）をする際には、二次相続（その配偶者が亡くなった際の相続）における相続税も考慮する必要があります。
相続時精算課税制度の活用
通常、1年間に非課税で贈与できるのは年間110万円までですが、相続時精算課税制度を利用することで、累計2,500万円まで贈与税がかかることなく生前贈与をすることができます。ただ、これは、相続時に「精算」する必要がある（相続税の課税対象となる）ため、非課税で生前贈与できるわけではない点に注意が必要です。ただ、賃貸用の不動産など、まとまった額の不動産を生前贈与したい場合には、贈与税よりも相続税の方が税率が低くすむことが多いので、この相続時精算課税制度を利用した方が、贈与税（及び相続税）の軽減に繋がる場合があります。
なお、相続時精算課税制度の利用を選択した場合は、毎年110万円までの基礎控除を利用した贈与（暦年贈与）ができなくなる点に注意が必要です。
相続時精算課税制度について詳しくは「相続時精算課税制度を迂闊に利用して大損しないために知るべきこと」をご参照ください。
不動産の贈与時にかかる贈与税以外の税金
不動産を贈与した際には、贈与税以外に下記のような税金が発生します。
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 譲渡所得税（法人に譲渡した場合）
以下、それぞれについて説明します。
不動産取得税
不動産取得税は、売買や贈与によって不動産を取得したときに、不動産を取得した者にかかる税金です。
不動産取得税は、下記の計算式で計算されます。
＜不動産取得税の計算式＞
取得した不動産の固定資産税評価額×4％（土地及び住宅については、平成33年3月31日までは3％となる軽減措置あり）
なお、相続の場合は、不動産取得税は課税されません。
節税策として不動産の生前贈与を考えている場合は、不動産取得税分も含めてトータルで節税になっているか計算しましょう。
登録免許税
不動産を売買や贈与によって取得した際には、通常、所有権の移転登記を行いますが、この際、登録免許税が発生します。
贈与の場合の登録免許税は、下記の計算式で計算されます。
＜登録免許税の計算式＞
取得した不動産の固定資産税評価額×2%
相続の場合は0.4％なので、登録免許税も不動産取得税と同様、贈与の場合は不利になります。
譲渡所得税
譲渡所得税は、贈与を受けた側ではなく、贈与した側にかかる所得税です。
通常、不動産を売却すると、その売却価格と取得価格との差額（すなわち「転売利益」の部分）について譲渡所得税がかかります。この点、贈与の場合は、売却価格が「０」と同じなので、利益が発生せず、通常、譲渡所得税は発生しません。ただ、個人が法人に不動産を贈与した際には、仮に、無償で贈与した場合であっても、時価で譲渡したものとみなされてしまうので、譲渡所得税が発生する点に注意が必要です。
不動産贈与時の贈与税に関するよくある疑問
贈与後3年以内に相続が開始した場合
不動産を生前贈与した場合に、贈与後3年以内に贈与した者が亡くなってしまい相続が発生したときには、その贈与はなかったものとして、贈与した財産は、相続財産に含まれ、相続税の対象となります
贈与はなかったものとなるので、既に納付した贈与税は、相続税の額から引くことが可能です。
なお、このなかったものとなる贈与は、相続人、受遺者（遺言により財産を取得した人）、死因贈与の受贈者（贈与を受けた人）に対する贈与のみです。これら以外の人に対する贈与には適用されません。
離婚時の財産分与で不動産を譲渡した場合
不動産を贈与する場面の一つとして、離婚をした際に、配偶者に財産分与として不動産を譲渡することがあります。財産分与に対して対価が支払われることがないので、贈与税がかかるのではないか、と考えられる方もおられます。
しかし、財産分与は、もともと配偶者の潜在的な持ち分を離婚に際して分配したにすぎないものであるため、原則として贈与税は課税されません。
ただ、財産分与によって譲渡された財産の額が、婚姻中の夫婦の状況から考えて不当に過大である場合や、贈与税や相続税を免れるために財産分与に名を借りて贈与を行った場合には、贈与税が課税されるので注意が必要です。
不動産の贈与税について専門家に相談したいときには
一般的に不動産は、その評価額が大きくなることから、これを贈与する際に、贈与税がどの程度かかるのか心配される方は多いと思います。
ただ、贈与税については、生前贈与して贈与税を支払うのと、生前贈与せず相続させることで相続税を支払うのとどちらが税金が多くかかるのかという問題を考慮しなければならないことや、様々な特例措置や時限措置があることから、一般の方が制度を熟知して計算をするのは難しいという側面があります。
そのため、不動産の贈与税について専門家に相談されたいという方も少なくありません。
贈与税の相談は、各税務署においても受け付けていますし、何よりも無料で相談できることから、気軽に利用できるというメリットがあります。ただ、税務署の相談では、一般的な内容しか回答してもらえず、どのような方法をとれば節税できるかという観点から回答してもらうことはできません。また、相談できる時間が、原則として、平日の昼間に限られるというのも、仕事をされている方にとっては利用しにくいといえます。
そのような場合には、税理士に相談されることをおすすめします。税理士は、あなたの立場に立って、贈与という一場面だけでなく、将来の相続も見据えた相談をすることが可能ですし、節税対策についても相談することが可能です。
なお、相続に際して、遺言書を作成する必要がある場合や、生前贈与や相続による相続人間の紛争を防止したいという希望がある場合には、税理士に相談すると同時に弁護士に相談をされるとよいでしょう。
まとめ
現金の贈与を受けただけであれば、贈与税の計算や申告はそれほど難しくありません。しかし、不動産の贈与が関係すると申告が複雑になってきます。
そして、贈与税はあくまで納税をする側が自分で申告をしなければならず、特例が利用できる場合も、自動的に適用されるわけではなく、自分で特例を利用して申告することが必要です。そのため、不動産を贈与する際には、専門家に相談をされることをおすすめします。
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この記事を書いた人
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